Q: Ci viene chiesto da più parti se, in condominio, la sanificazione in periodo di corona virus è obbligatoria.
R: Se la sanificazione delle parti comuni fosse un mezzo per tutelare al 100% ed eliminare la possibilità di contagio, credo che tale operazione rientrerebbe nelle opere urgenti ed improrogabili e che, tra le altre cose, non necessiterebbero di preventiva autorizzazione. Così purtroppo non è, e per dovere di correttezza, direi che la sanificazione delle parti comuni fatta in modo sporadico e occasionale, non serve a nulla. Basti un esempio per tutti: oggi faccio la sanificazione del vano scale, dei passamano, dei pulsanti delle luci e di quelli dell’ascensore e, subito dopo, entra in condominio un asintomatico, il quale, parlando o starnutendo, infetta quelle parti comuni appena santificate; a cosa è servita la sanificazione? A nulla. Detto questo, se i condomini per una tranquillità più psicologica che reale, volessero eseguire comunque la sanificazione, dopo aver approvato il preventivo di spesa, possono deliberarla.
Q: Altro tema molto attuale è dato dalla possibilità di svolgere le assemblee a distanza.
R: Se nessuna norma contrattuale lo vieta, in linea del tutto teorica, è possibile, ma attenzione a tutto ciò che occorre tenere presente per procedere in quel senso. Innanzitutto dobbiamo individuare un luogo ove svolgere l’assemblea senza contravvenire al divieto di uscire da casa o di riunirsi in assemblea: cosa impossibile! Potremmo quindi usare Skype o oltre mezzi similari, ma, per questo, sorgono altri problemi. Dobbiamo essere sicuri che tutti i condomini siano dotati di mezzi tecnici idonei allo scopo (PC – I Pad – I Phone) e relativi programmi, in quanto se anche uno solo di essi non ne fosse servito, l’ assemblea potrebbe essere anche nulla, per non aver permesso a tutti di partecipare ed esprimere la loro volontà. Inoltre, e ammesso che tutti avessero i mezzi tecnici per partecipare, occorre che ci sia un Presidente che accerti la presenza e la legittimità a partecipare di ciascun condomino, oltre ad un segretario che rediga materialmente il verbale. Come si può ben constatare non è così scontato che si possano fare assemblee diverse da quelle tradizionali. Magari l’attuale periodo sarà l’occasione buona per legiferare anche su questo!
Q: Viene chiesto se si può esprimere la propria votazione (sempre in condominio) per posta.
R: Secondo il mio modesto parere, non è possibile e per due motivi : il primo perché non è previsto esplicitamente, e secondo, pur non essendo neanche vietato, l’articolo. 67 disp. att. c.c. dispone che il voto si esprime direttamente o attraverso un delega a terzi, facendo intendere che ad esprimere la volontà propria o di altri deve sempre essere una persona fisica.
Q: Viene anche chiesto se l’Amministratore può, di sua spontanea volontà ridurre l’orario di lavoro del portiere.
R: Prima di rispondere alla domanda, dobbiamo ricordare che il servizio di portineria rappresenta una innovazione presa, a suo tempo, con le relative maggioranze. Di conseguenza, il venire meno totalmente o anche parzialmente di tale servizio (innovazione negativa) dovrà essere presa con le stesse maggioranze. Se però, ci si riferisce alla possibilità di contenimento del rischio contagio da corona virus, allora dobbiamo mettere in atto le possibilità offerte dalle norme in merito e quindi, far usufruire di ferie pregresse, mettere in cassa integrazione in deroga ecc.ecc., poiché , in questo caso non stiamo abolendo o riducendo un servizio.
Q: Tanti colleghi lamentano ritardi nella consegna documenti da parte di colleghi revocati e a cui si è subentrati, e che per tale motivo si trovano in difficoltà di gestione. Chiedono cosa si può fare.
R: Se la lettera gentile e cortese di sollecito alla consegna non ottiene il risultato sperato, fatene scrivere un’ altra al legale, e, in ultima analisi, fate fare un provvedimento d’ urgenza al tribunale ( c.d. “ex art. 700”) e vedrete che sbloccate la situazione’. Se, per motivi rari ma possibili, neanche questa procedura dovesse andare a buon fine, non vi resta che ripartire con il condomino recuperando notizie sia dai condomini stessi (ricevute di versamento rate) o dai fornitori (quietanza nel pagamenti) e dall’ estratto del c/c.
Q: Viene chiesto se la spedizione delle convocazioni o delle copie dei verbali attraverso le mail è valida.
R: No, non è valida, in quanto non è un mezzo previsto dalla norma e quindi diverso dalla Pec, dalla raccomandata postale o raccomandata a mano. Anche se non previsto, ma che potrebbe mettere a riparo l’ Amministratore da un invio per mail semplice, pur se non ammessa, è fornirsi di una dichiarazione scritta del condomino che afferma l’ avvenuta ricezione di quella convocazione p copia verbale,
Q: Ci viene riferito che un ASL locale, avendo riscontrato due condomini infettati da corona virus, ha messo in quarantena l’intero condominio. Si chiede se ciò è possibile.
R: Sinceramente mi sembra non credibile, oltre che impossibile che si mette in quarantena un “condominio”. Si possono mettere in quarantena le persone non gli stabili, e le persone che sono state a contatto diretto con i conteggiati.
Q: Viene chiesto se si possono chiedere anticipi su bilanci preventivi non approvati.
R: L’approvazione dei bilanci consuntivi o preventivi che siano, non rientrano nelle attività primarie e improrogabili, e, per tali. motivi, sono espressamente vietate le assemblee, qualunque ne sia il motivo. Certamente però il condominio deve continuare la sua gestione che, tra l’altro, è basata sulla discussione delle rate condominiali.
Nella impossibilità di approvare i vari bilanci, l’amministratore è legittimato a chiedere degli anticipi necessari a coprire le spese ordinarie, dopo però dovrà comunque far approvare/ratificare il tutto alla prima assemblee utile.
