Q.: Il mio Amministratore mi ha detto che, per aprire un lucernaio nel tetto di copertura, devo avere l’autorizzazione dell’Assemblea condominiale in quanto trattasi di un bene comune. (E.P)
R.: Non è proprio cosi. Innanzitutto ritengo scontato che lei abiti all’ultimo piano e che il lucernaio da installare sia proprio in corrispondenza della sua abitazione. Detto questo lei ha il diritto di aprire il lucernaio ai sensi dell’art. 1102 c.c., il quale consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni a maggior godimento proprio, a condizione che permettano agli altri di farne pari uso. Ovviamente fare una comunicazione all’Amministratore, sostenerne le spese diventando responsabile di eventuali lavori fatti non a regola d’arte e che permettano infiltrazioni, rispettare le norme di stabilità e sicurezza.
Q.: Nel nostro condominio sono Consigliere insieme ad altro proprietario e poiché abbiamo sentore di grosse morosità, abbiamo chiesto all’Amministratore di poter visionare le schede personali proprio per verificare i mancati versamenti. L’Amministratore in questione ci ha negato tale controllo dicendo che il nostro era un atto di sfiducia nei suoi confronti e che avrebbe riferito all’Assemblea. Ha veramente ragione lui? (G.A.)
R.: Personalmente, quando un condomino vuol vedere un qualsiasi documento, non oppongo alcuna resistenza, primo perché non ne avrei motivo di impedire una simile richiesta, e secondo perché è un preciso diritto del condomino ai sensi dell’art. 1129 co 7 “ciascun condomino per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”
Q.: So per certo che per eleggere un Amministratore occorre la maggioranza degli intervenuti, che rappresentano almeno 500 millesimi. Nel nostro condominio però, l’Amministratore è stato eletto con una maggioranza inferiore, voluta da un gruppo di suoi amici, come posso tutelarmi. Premetto che son passati quasi due mesi dall’Assemblea. (D.W.)
R.: Innanzitutto confermo le maggioranze evidenziate per la nomina di un amministratore di condominio (art. 1136 2° comma), ma evidenzio che la nomina così fatta non è nulla, ma annullabile. Ciò vuol dire che la delibera avrebbe potuto essere legittimamente impugnata entro 30gg dall’assemblea, per i condomini presenti alla riunione, o entro 30 gg dal ricevimento della copia del verbale per i condomini assenti alla riunione stessa. Detto questo, la delibera poteva essere impugnata nei termini evidenziati, mentre se questi sono già scaduti, la delibera, pur se viziata per difetto di maggioranze, è diventata definitivamente valida.
Q.: Dobbiamo riparare uno dei due vani scale perché ormai rovinato dal tempo e dalla mancata manutenzione ordinaria. I condomini dell’altra scala (facente parte dello stesso stabile) insistono nel voler essere convocati in quanto le scale sono un bene comuni a tutti. Noi crediamo di no, anche perché le spese sono a nostro carico. Abbiamo ragione noi? (L.N.)
R.: nel caso prospettato, quella scala rappresenta un “condominio parziale” e pertanto andranno convocati solo i condomini di quella scale, i quali, tra l’altro, saranno gli unici ad avere l’obbligo di contribuire alla spese straordinaria.
Q.: Un Bilancio approvato in assemblea, può essere oggetto di ripensamento e dare vita ad una delibera successiva di rettifica di quella decisione? (G.B.)
R.: Detta così no, non può essere rettificata la delibera, se questa è stata presa liberamente e con le maggioranze di legge. Non può essere opposta la motivazione “non avevo controllato le spese” perché questo poteva essere fatto prima della riunione. Diverso sarebbe il caso di una scoperta di un errore nei calcoli o nella rilevazione di consumi. In questo caso, si potrebbe essere oggetto di una ulteriore delibera di approvazione
Q.: Un condomino insiste nel non voler pagare l’importo totale di rata condominiale, in quanto afferma che una parte delle spese fatte nell’anno, non condividendole e perché non gli portavano un reale vantaggio, non era tenuto a pagarle. Ma le sembra possibile un tale atteggiamento?
R.: Ognuno è e deve essere libero di pensarla come meglio crede, ma una cosa è il pensarla in modo diverso, un’altra è comportarsi in modo diverso dalle norme in materia. Quel condomino, in sede di delibera, probabilmente aveva votato contrario; se la delibera però era stata presa con le maggioranze di legge e non si era trattato di spesa voluttuaria, allora anche il condomino dissenziente è obbligato a pagare la quota di sua competenza.
