Last Updated on 20 Settembre 2023 by Avv. Nunzio Costa
Le variazioni climatiche e meteorologiche influenzano i processi di ricerca in ambito immobiliare. Un’indagine della Banca d’Italia, disponibile online in inglese combinando le temperature giornaliere delle città italiane con la ricerca online di 2 milioni di annunci e gli appuntamenti di persona con le agenzie immobiliari, ha individuato due costanti. In primo luogo, le temperature estremamente calde riducono le ricerche, sia online che di persona, aumentando i tempi di vendita e ritardando le transazioni immobiliari. In secondo luogo, inducono un allontanamento delle preferenze da proprietà che non più esposte a subire variazioni climatiche, portando a prezzi persistentemente più bassi. Le condizioni estreme di temperatura sono asimmetriche, in quanto i mesi più freddi inducono un aumento della ricerca online (ma non di quella fisica).
La ricerca di un alloggio coinvolge acquirenti, venditori e agenti immobiliari. Tutti loro sono esposti alle temperature esterne più volte durante il processo di ricerca e abbinamento. Gli acquirenti, come è consuetudine in Italia, esplorano i loro quartieri preferiti per sfogliare gli annunci immobiliari affissi alle finestre degli uffici delle agenzie o davanti agli edifici; poi, fanno ripetute visite alle case in vendita a cui sono interessati. Gli agenti trascorrono la maggior parte del tempo all’aperto, incontrando acquirenti e venditori per visitare le case o esplorando essi stessi i quartieri per ottenere nuovi mandati di vendita. Sia i venditori che gli acquirenti si recano fisicamente nell’ufficio dell’agente almeno una volta per conferirgli il mandato di vendita (i primi) o per fare un’offerta (i secondi), e poi nell’ufficio del notaio per concludere la transazione. Per questi motivi, la ricerca di un alloggio può essere considerata costosa in termini di esposizione alla temperatura, soprattutto nelle grandi città dove le distanze sono maggiori e il traffico più intenso. Immaginate una ricerca di un alloggio in giornate molto calde. Potrebbero verificarsi tre effetti legati alla temperatura. Le malattie legate al caldo (in casi estremi, i colpi di calore) possono impedire agli acquirenti di visitare le case o agli agenti di ricevere nuovi mandati. Inoltre, poiché è noto che le temperature calde riducono la produttività individuale anche nel tempo libero, gli acquirenti potrebbero essere meno produttivi nell’individuare le abitazioni di loro gradimento. Entrambi gli effetti possono rallentare i processi di ricerca e decisione, riducendo il numero di offerte nel breve periodo. Infine, le temperature elevate possono anche causare distorsioni cognitive. Ad esempio, la percezione dei tempi di attesa peggiora nei giorni caldi e le interazioni sociali con gli estranei sono percepite come più sgradevoli Nel nostro contesto, le temperature calde potrebbero semplicemente scoraggiare la ricerca e creare sensazioni negative: modellando le preferenze di consumo del tempo lontano dalla ricerca di un alloggio, possono ridurre gli appuntamenti e le offerte. Per questo motivo, le temperature calde potrebbero influenzare la ricerca di alloggi nel breve periodo. Inoltre, le temperature potrebbero avere anche effetti dinamici, influenzando le credenze delle famiglie nel tempo. Nel caso del mercato immobiliare, le temperature possono orientare le preferenze verso case che sono percepite come più resistenti al caldo futuro. Ciò può avere ripercussioni sulla domanda attuale e futura di abitazioni e, attraverso questo canale, sulla dinamica dei prezzi aggregati. Poiché le temperature estreme influenzano sia la domanda che l’offerta nel mercato immobiliare, le loro implicazioni possono essere collegate a diversi quadri teorici relativi alla ricerca di abitazioni. Da un lato, dal punto di vista di un tipico modello di ricerca basato sull’abbinamento casuale, le temperature che ostacolano la ricerca da parte dell’acquirente possono ridurre la tenuta del mercato (ossia il numero di acquirenti rispetto ai venditori presenti sul mercato), aumentando il tempo di vendita per annuncio e riducendo le transazioni totali. Dall’altro lato, come suggerito da un altro filone della letteratura, i buoni abbinamenti tra acquirenti e venditori – e potenzialmente i prezzi di vendita più elevati – sono più probabili quando i mercati sono densi, con case in vendita ampiamente disponibili: in questa prospettiva, temperature molto elevate possono rallentare l’accumulo dello stock di abitazioni in vendita.
