Q: In un condominio di 11 abitazioni, ci sono solo 10 garage nel piano interrato e a cui si accede attraverso un cancello carraio automatizzato. Come si ripartiscono le spese di riparazione di detta automazione?
R.: Il cancello in questione è considerata parte comune a tutti i condomini. Fatta la premessa però, se a detta parte comune possono accedere solo 10 su 11 condomini, le relative spese si ripartiranno solo tra coloro che hanno i garage interrati.
Q: Un condomino, proprietario di una veranda molto ampia, ha deciso di chiuderla ed ha esibito l’autorizzazione da parte del Comune territorialmente competente. Tale autorizzazione è sufficiente a legittimare il proprietario ad eseguire la chiusura?
R.: No, non è sufficiente in quanto, in questo caso, prevale il volere del Condominio. Lo stesso potrebbe avanzare la lesione al decoro architettonico e bloccare l’opera. Si ricorda, comunque che la lesione o meno al decoro architettonico non è una valutazione soggettiva lasciata ai condomini, bensì dovrà essere decisa da un Giudice.
Q: Abbiamo impugnato una delibera assembleare perché, a nostro parere. Viziata nella procedura. Riteniamo di poter sospendere i pagamenti delle rate condominiali in attesa della sentenza: è legittima tale sospensione?
R.: No, non è legittima, in quanto il ricorso contro una delibera non sospende l’esecutività degli obblighi del pagamento delle rate conseguenti alla delibera stessa, almeno che la sospensione non venga ordinata dal Tribunale stesso.
Q: Con quale maggioranza i condomini possono variare un regolamento di tipo contrattuale in relazione agli orari di gioco dei bambini nel cortile comune?
R.: Il regolamento di tipo contrattuale necessita della unanimità dei consensi solo per quanto riguarda clausole che limitano la proprietà individuale. Nel caso prospettato, si tratta di norme comportamentali esterne alla proprietà individuale e, per tale motivo, anche se di tipo contrattuale, il regolamento potrà essere variato con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi.
Q: Le spese di consumo di acqua, luce, ascensore e altri parti comuni sono a carico dell’inquilino. Ciò vuol dire che l’Amministratore può agire contro questi in caso di morosità?
R.: No, i rapporti condominiali, relativamente alle spese comuni, sono solo tra proprietario e amministrazione. Il rapporto con il conduttore è un problema interno tra questi e il proprietario dell’immobile. In caso di morosità, l’Amministratore agirà contro il condomino proprietario.
Q: In un super condominio si vuole revocare l’Amministratore. In base alla nuova riforma, la revoca può essere deliberata dai “delegati”.
R.: NO, non sono i delegati dei singoli condomini a revocare l’Amministratore del Super Condominio. La legge di riforma (220/2012) stabilisce che quando i condomini sono più di 60, in un complesso con più edifici, ogni corpo di fabbrica, dovrà eleggere un “delegato”, il quale avrà il compito di approvare il Bilancio consuntivo, il Bilancio preventivo e la nomina dell’Amministratore. Si parla quindi di nomina e non di revoca, per cui per revocare l’Amministratore occorre la partecipazione di tutti i condomini.
Q.: Cosa succede se un Amministratore è privo dell’attestato di aggiornamento continuo?
R.: La sua nomina è nulla, in quanto non è abilitato ad esercitare detta attività
