In Italia gli amministratori di condominio sono quasi più del triplo rispetto quelli dei paesi dell’UE messi insieme, questo perché nel nostro Paese, soprattutto al Sud e nelle località di mare, il ruolo dell’amministratore di condominio molto spesso viene svolto non da professionisti ma da singoli condomini (pensionati e dopolavoristi) che si improvvisano amministratori per “risparmiare”.
L’italia è l’unico paese che non regola la professione, pur aumentandone costantemente le responsabilità.
L’attività di amministratore di condominio non è assistita da Albo, a differenza di quanto avviene per altre professioni quali avvocati e commercialisti, e, a tutela della categoria sono nate molteplici associazioni che sotto certi aspetti assumono il ruolo svolto in altri settori da Ordini e Collegi.
I pilastri normativi sui quali si basano le associazioni di categoria sono:
- La Costituzione. Art 18 Cost.
- Il Codice Civile.
- La legge 04/2013.
Operando su queste basi normative, le Associazioni, alla stregua degli Ordini e dei Collegi:
- Forniscono assistenza agli iscritti.
- Predispongono un proprio piano deontologico al quale ogni singolo professionista con la propria iscrizione aderisce.
- Verificano i requisiti di legge dei propri associati, per poter esercitare la professione.
- Prestano garanzia ai consumatori finali sugli standard minimi che debbono essere assicurati agli iscritti.
- Rappresentano l’interlocutore preferenziale con il legislatore, per ciò che concerne la categoria.
Considerando il fatto che né l’Antitrust né l’Europa vogliono creare un Albo a tutela di questi professionisti, mentre Bruxelles chiede di regolamentare questa professione, scendono in campo le Associazioni, i cui iscritti devono avere la partita IVA, sono tenuti a rispettare un codice deontologico e hanno l’obbligo di frequentare dei corsi d’aggiornamento, molto impegnativi, con materie che spaziano dal codice civile ai regolamenti condominiali fino alla parte più pratica, fiscale e non.
Tutto questa anomalia italiana in ambito alla legislazione sugli amministratori condominiali, costringe sempre più i veri professionisti a riflettere sul futuro della propria professione e dovrebbe spingere i condomini a scegliere un professionista con uno studio ben organizzato e strutturato che sarà sicuramente più caro, ma di certo in grado di supportarlo con adeguate garanzie tecnico legali.
Detto ciò, e guardando avanti, si spera che l’Italia si possa avvicinare all’Europa, con la presenza sul territorio di studi con un flusso maggiore di professionalità.
L’effetto di questo cambiamento sarà un costo annuo più alto per i condomini, ma ciò è giustificabile considerando che gli amministratori condominiali in Italia, con la riforma del condomini si sono visti aumentare le responsabilità a loro carico e nonostante ciò rimangono sempre i meno pagati d’Europa;
A tal proposito, facendo un confronto con le medie Europee sia nei paesi dove la professione è regolamentata (Belgio, Francia, Lussemburgo) sia in quelli dove non esiste una regolamentazione notiamo i seguenti dati :
Belgio € 17,00 al mese per unità immobiliare.
Germania € 25,00 al mese per unità immobiliare.
Francia € 15,00 al mese per unità immobiliare.
Lussemburgo € 16,00 al mese per unità immobiliare.
Paesi Bassi € 23,00 al mese per unità immobiliare.
Italia € 8,00 al mese per unità immobiliare.
Questi dati dovrebbero far riflettere!!
L’amministratore oggi deve acquisire più consapevolezza su quello che rappresenta il suo ruolo e l’importanza della sua professione, ma soprattutto i condomini devono capire che la spesa che comporta ingaggiare un professionista è direttamente proporzionale al lavoro che esso svolge, alla sua immagine, al suo impegno, alle innovazione che apporta, e non ultime alla conoscenza e affidabilità dello stesso, e tutto ciò va ricordato, deve essere tutelato dalla riforma del condominio e dalle leggi sulle professioni non ordinistiche.
La professionalità viene interpretata in modo diverso nelle varie nazioni d’Europa, con un distinguo tra paesi dove la professione è regolamentata (Belgio, Germania, Francia, Lussemburgo, Austria, Polonia) dagli altri paesi dove la professione non è ancora regolamentata, e riguardano per lo più il livello d’istruzione richiesta per professare e iscrizioni a diversi enti. Ad esempio in Spagna, per chi ha il solo diploma, vige la regola che bisogna iscriversi obbligatoriamente al “collegio degli amministratori di Immobili” e sarà richiesto il superamento di un corso di specializzazione, mentre nel caso di laureati in giurisprudenza, economia, architettura e ingegneria, l’iscrizione avviene con semplice domanda scritta, senza dover frequentare dei corsi.
La Francia è molto vicina alle normative Spagnole, infatti anche qui è obbligatoria l’iscrizione per l’esercizio della professione, ma debbono essere allegati alla domanda i certificati di idoneità professionale, l’attestato di copertura assicurativa per responsabilità civile per danni a terzi, l’attestato di garanzia finanziaria e l’iscrizione alla camera di commercio.
L’obbligo d’iscrizione alla camera di commercio vige anche in Germania, Austria, Svizzera, Olanda e Repubblica Ceca, mentre tale normativa resta ancora deficitaria in altri paesi.
In Italia le associazioni degli Amministratori hanno svolto e svolgono ad oggi un ruolo fondamentale per quanto concerne i ritardi ormai accertati in merito all’ordinamento giuridico, e come supporto per la preparazione culturale e professionale degli iscritti.
In alcuni paesi Europei il condominio è riconosciuto come persona giuridica sotto forma di associazione, (Francia, Olanda, Svizzera) mentre la nostra legislazione anche dopo la riforma del 2012, non attribuisce personalità giuridica al condominio e lo inquadra come un ente di gestione con una limitata autonomia patrimoniale, in entrambi i casi è prevista una struttura organizzativa che fa capo ad un fiduciario e/o esecutore di quanto previsto dai condomini ossia allo statuto organizzativo dei condominio ed a un assemblea dei condomini.
In Francia come in altri stati si è data una maggiore indicazione per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio e per quanto riguarda le delimitazioni dei diritti dei singoli condomini a tutela di quella che possiamo chiamare una corretta e serena convivenza condominiale, a ciò può essere interessante aggiungere che in Svizzera e in Spagna ,l’ordinamento prevede addirittura la perdita dell’immobile nel caso del condomino moroso o inadempiente.
Amministrare un condominio non è una cosa semplice, ci si imbatte quotidianamente in norme, regole e problemi di vario genere, e l’amministratore deve avere una serie di competenze: fiscali, tributarie, relazionali e legali.
Oggi l’amministratore di condominio in Italia è un professionista multitasking, e di certo non è da meno dei nostri stimati colleghi europei e dunque bisogna attribuire il giusto valore alle nostre competenze, alla nostra formazione continua. Perché? “Perché noi valiamo” e di certo svolgiamo un ruolo cardine nell’andamento del nostro amato paese, perché gestiamo il 70% del patrimonio edilizio italiano che, sottolineo, è un patrimonio che nulla ha da invidiare a quello degli altri paesi europei.
