Per gli am
ministratori professionisti del settore immobiliare capita talvolta di trovarsi ad amministrare condomini appena costituiti, edifici di nuova costruzione che necessitano una serie di adempimenti per poter avviare le prime attività propedeutiche all’allaccio/attivazione dei servizi, collaudo impianti, richieste di autorizzazioni non espletate dal costruttore (ad esempio passi carrabili) ecc.
Il neo amministratore dovrà necessariamente interfacciarsi con il costruttore per tutta una serie di adempimenti, a partire dal regolamento condominiale e, di conseguenza, anche delle tabelle millesimali. Orbene, se il costruttore ha predisposto regolamento condominiale e tabelle millesimali, all’accettazione degli acquirenti dei singoli immobili che compongono l’edificio, questi avranno per l’appunto natura contrattuale se porranno clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri; viceversa, se il costruttore non vi ha provveduto (perché verosimilmente non era stato precedentemente concordato con gli acquirenti degli immobili) l’amministratore neo eletto dovrà provvedere alla convocazione di un’assemblea per la nomina di un tecnico che si occuperà di tali adempimenti che successivamente alla loro redazione, verranno sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale (regolamento assembleare).
Premesso che il regolamento diventa obbligatorio in edifici con più di dieci condomini, è buona prassi ed è consigliabile a parere della scrivente, regolamentare a prescindere dal numero dei proprietari, in particolar modo se vi sono peculiarità di utilizzo di parti comuni (ad esempio servitù di passaggio, utilizzo ecc) non previste dal Codice Civile.
REGOLAMENTO CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE: QUALI DIFFERENZE?
Fatte le suddette considerazioni introduttive, entriamo nel merito delle differenze tra il regolamento contrattuale e quello assembleare.
Abbiamo visto che il primo viene predisposto il più delle volte dal costruttore ed accettato dai singoli proprietari all’atto di acquisto del proprio immobile; ciò significa che è stato automaticamente approvato all’unanimità, ma in tal senso la Corte di Cassazione, con sentenza del 15 giugno 2012, n. 9877, ricorda che nei regolamenti condominiali contrattuali, sono contrattuali e quindi modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari, solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali o dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute nei regolamenti contrattuali, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modificate con delibere adottate a maggioranza.
Di conseguenza, se la clausola del regolamento che vieta il parcheggio nel cortile (o che vieta un qualsiasi uso del cortile) è meramente regolamentare, questa può essere modificata con una delibera dell’assemblea approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) .
Per quanto attiene il regolamento approvato nell’apposita assemblea condominiale, con la speciale maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. e cioè da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio, deve essere anche privo di divieti di destinazione, esoneri di spesa, speciali vantaggi a favore solo di alcuni condomini, a meno che queste deroghe non siano accettate per iscritto da tutti gli altri; infatti, solo l’approvazione all’unanimità, che comporta il consenso di tutti i partecipanti al condominio, va considerata quale giusta forma di limitazione del diritto di ognuno.
