Q: Egregio Dottore mi aiuti per favore: il mio Amministratore insiste nel volere la copia di tutte le certificazioni di conformità dei miei impianti privati (luce, gas, tv, ecc. ecc.) dicendo che è la legge che lo prevede: A me non sembra giusto, lei cosa dice? Grazie (Antonia)
R.: Gentile Signora Antonia stia pure tranquilla: lei non deve alcun documento al suo Amministratore di quelli richiesti. La Legge 220 infatti, originariamente, aveva fatto intendere che ogni condomino avesse l’obbligo di comunicare “ogni dato relativo alla sicurezza”. In quel tempo si era inteso che ci si riferiva proprio agli impianti privati anche se, già da allora, si era escluso ogni documento ma solo la comunicazione. Nel dicembre del 2013 però, l’allora decreto Italia, ha specificato che quelle informazioni si riferivano alle parti comuni e non a quelle private. Fatta la specifica, lei non ha alcun obbligo di quelli richiesti.
Q: Nel mio condominio si vuole trasformare il giardino condominiale in parcheggio, constatato che ogni famiglia ha almeno due macchine e i box interrati non sono sufficienti. La convocazione mi è arrivata 13 giorni fa e non so proprio cosa fare perché ci tengo tanto al mio giardino. La ringrazio per la risposta che vorrà dare (Giuseppe)
R.: Sig. Giuseppe stia tranquillo perché così come si stanno svolgendo i fatti non sarà possibile variare l’uso del giardino in parcheggio. Le nuove regole del condominio (Legge 220/2012 entrata in vigore nel giugno del 2013) ha previsto una procedura più stringente e complicata per poter procedere a tali variazioni. Si comincia dalla convocazione, che deve pervenire almeno 20gg prima dell’assemblea, per arrivare alla permanenza della stessa nella bacheca condominiale per almeno 30 giorni consecutivi e per finire alle maggioranze (4/5 degli aventi diritto e 4/5 dei millesimi). La convocazione da lei citata e la relativa procedura quindi, non è valida e se presa una delibera in tal senso, sarebbe impugnabile facilmente.
Q: Abbiamo previsto le sanzioni nel regolamento di condominio, ma l’Amministratore non le vuole applicare. E’ possibile che si comporti così? (Adele)
R.: Facciamo un po’di chiarezza. La sanzione deve essere contenuta nel regolamento condominiale unitamente alle varie possibili infrazioni e al caso di recidività. Fatto questo però, non è l’Amministratore che applica la sanzione, ma la stessa Assemblea dei condomini in una delle proprie sedute. Solo dopo che la sanzione è stata deliberata dall’Assemblea, allora sì che l’Amministratore ha l’obbligo di applicarla, ma non prima.
Q: Nell’ultima riunione di condominio, i presenti, nonostante le mie proteste, hanno deliberato di affidare i lavori di tinteggiatura delle facciate ad una ditta che aveva presentato un preventivo superiore a quello di un’altra ditta. Secondo la logica posso legittimamente impugnare la delibera in quanto lede palesemente i miei diritti. Sbaglio Dottore? (Letteria)
R.: Purtroppo si, signora Letteria, sbaglia proprio. Le delibere sono valide non quando fa piacere a tutti, ma quando vengono prese con le maggioranze di legge (sempre doppie, per teste e per millesimi). Se tali maggioranze sono state rispettate, la minoranza dovrà comunque osservarle. I giudici chiamati a risolvere simili conflitti non guarda il contenuto delle delibere (almeno che siano contro legge) bensì l’inesistenza di vizi di forma.
Q: In corrispondenza del mio soggiorno all’ultimo piano vi è un abbaino che da luce e aria al mio locale. Si è verificata però una infiltrazione proprio dalla guarnizione di tale abbaini, ed essendo parte del tetto, ritengo che debbano pagarlo tutti coloro che, di tale tetto, sono coperti. Credo di avere proprio ragione, Lei che ne dice? (Vittorio)
R.: Purtroppo anche Lei sig. Vittorio ha torto. L’abbaino è suo, da luce ed aria al suo locale sottostante e pertanto sarà lei e solo lei a doverne sopportare le spese di riparazione/manutenzione sia ordinaria che straordinaria.
Q: Ho un appartamento molto grande e un garage della stessa grandezza degli altri, Non abbiamo millesimi separati per tali locale. Le spese di pulizia e manutenzione varia vengono divisi per millesimi di proprietà, penalizzandomi in modo evidente. Perché non si può dividere la relativa spesa in parti uguali tra i condomini? Ringrazio anticipatamente per la risposta. (Osvaldo)
R.: Comprendo benissimo la penalizzazione nella ripartizione delle spese di tali locali, ma purtroppo, la mancanza di millesimi specifici abilita l’Amministratore ad utilizzare quelli di proprietà. La ripartizione in parti uguali non è citata in alcun articolo del c.c., ma, stando al disposto dell’art. 1123, 1°comma, questa ripartizione potrà essere adottata a condizione che tutti gli aventi diritto siano d’accordo.
