In forte crescita le compravendite immobiliari nel settore residenziale secondo l’Agenzia delle Entrate

Oggetto principale della statistica trimestrale del mercato residenziale, a cura dell’Agenzia delle Entrate, è la quantità di beni scambiati in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), che indicano il numero di unità abitative compravendute per quota di proprietà con riferimento all’intero territorio nazionale, con l’esclusione dei comuni in cui vige il catasto tavolare e per i quali non sono quindi disponibili, negli archivi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate, le note di trascrizione. Le compravendite del settore residenziale nel secondo trimestre 2021 superano le 200 mila unità scambiate, con un tasso tendenziale annuo che va oltre il +70% quando confrontato con lo stesso trimestre del 2020. Tale raffronto avviene però con quel trimestre contraddistinto da quasi due mesi di rigido lockdown, resosi necessario per contrastare l’emergenza sanitaria, e da una progressiva e lenta riapertura delle attività economiche solo agli inizi del mese di maggio, con un impatto notevole sulle compravendite immobiliari. Le abitazioni acquistate nel II semestre del 2021 superano di oltre 85 mila unità quelle compravendute nello stesso trimestre del 2020, +73,4% in termini di variazione tendenziale, ma è interessante osservare che anche nel confronto con il II trimestre del 2019 le unità scambiate risultano in forte crescita, quasi 42 mila in più (+26,1%). I tassi tendenziali continuano, anche in questo trimestre, a mostrare una crescita più marcata nei comuni non capoluogo (+81,6%, con circa 62 mila abitazioni compravendute in più rispetto al secondo trimestre del 2020 e +31,3%, con quasi 33 mila rispetto al secondo trimestre del 2019); nei capoluoghi i volumi di compravendita crescono con un tasso tendenziale prossimo al 58% (oltre 23 mila abitazioni acquistate in più rispetto al secondo trimestre 2020 e quasi 9 mila rispetto al secondo trimestre del 2019, +16,1%). La crescita degli scambi riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con tassi tendenziali nettamente positivi, con il massimo rialzo nei comuni non capoluogo delle Isole, dove gli scambi sono raddoppiati in volume, e il minimo nei capoluoghi del Nord Est, con +47,7%. Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita sono ovunque a doppia cifra, dal +14,6% nei capoluoghi del Nord Ovest e del Nord Est, al +34,2% nei non capoluoghi del Centro L’analisi dei dati mensili del secondo trimestre 2021, nel confronto con i mesi omologhi del 2019 (ritenendo di minor interesse il confronto con quei mesi del 2020), evidenzia tassi tendenziali di forte crescita dei volumi di scambio in particolare nel mese di giugno, nel quale in tutte le aree le compravendite crescono intorno al 30%. Nel mese di aprile il gli scambi crescono più nelle aree del Nord e nel Centro rispetto a Sud e Isole. A maggio 2021, rispetto maggio 2019, il tasso di crescita si attesta intorno al 20%. Si conferma una diffusa maggiore vivacità degli scambi nei comuni minori rispetto ai centri capoluogo. Al fine di approfondire l’analisi del mercato residenziale si concentra ora l’attenzione sugli acquisti di abitazioni delle persone fisiche (PF). Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel secondo trimestre 2021 oltre 190 mila abitazioni, il 96% del totale del NTN, quota stabilmente al di sopra del 95% anche nei trimestri del 2020 e del 2019. La quota delle compravendite eseguita usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale20, è pari al 71,6% delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione di qualche punto percentuale rispetto i precedenti trimestri (era 77,5% nel secondo trimestre 2020 e 74,5% nel 2019). Poco più della metà degli acquisti, il 52%, da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita. Tale quota diminuisce di oltre tre punti rispetto al secondo trimestre del 2020, ma è più elevata della quota osservata nel 2019 (era 49,5%). Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, è pari all’1,95% nel secondo trimestre e il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni ammonta a 13,6 miliardi di euro, oltre 5 miliardi in più del secondo trimestre del 2020 e quasi 4 miliardi in più se raffrontato con lo stesso dato del 2019. I dati delle compravendite di abitazioni nel secondo trimestre del 2021 relativi alle otto principali città italiane, evidenziano, con oltre 11 mila abitazioni acquistate in più rispetto al secondo trimestre del 2020, una variazione tendenziale annua ampiamente positiva nel suo complesso, +54,6%, che rimane tale anche nel confronto con il secondo trimestre del 2019, rispetto al quale le compravendite sono aumentate del 14% circa. Concentrando l’attenzione nel confronto con il 2019, nell’analogo trimestre ante emergenza sanitaria, a Genova e a Roma si osservano i maggiori rialzi delle compravendite, rispettivamente pari a +32,7% e +19,4%. Firenze, Palermo e Torino registrano una crescita più moderata ma comunque con tassi a due cifre. Rimangono, seppure in crescita, sotto il 10% i rialzi rispetto al 2019 di Milano, Napoli e Bologna. Esaminando la distribuzione delle compravendite nel secondo trimestre 2021, si osserva la quota prevalente di acquisti per il taglio dimensionale medio piccolo, da 50m2 fino a 85m2, tranne a Napoli e Palermo dove prevale, seppur di poco, il taglio immediatamente superiore, con superficie da 85 m2 fino a 115 m2. Nel confronto con il 2019, sicuramente quello di maggior interesse per l’esame della dinamica dell’attuale mercato, a Roma, Torino, Napoli e Bologna gli acquisti di abitazioni di taglio più grande, oltre 145 m2, presentano la crescita più elevata. A Milano e Firenze aumentano di più gli acquisti di abitazione medie e medio-piccole, tra i 50 m2 e i 115 m2, a Genova quelle di taglio medio-grande. Si registrano anche alcuni tassi di variazione negativi: i più marcati, intorno al 10%, a Bologna e Firenze per le abitazioni fino a 50 m2.